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保障房高配比蚕食利润房企郊区战略遭遇拦路

来源: 2018年08月15日

保障房“高配比”蚕食利润 房企郊区战略遭遇拦路虎

调控加剧之后,众多实力房企在住宅开发领域纷纷调整战略,逐渐把拿地的目光投向北京远郊区域。但近日,位于顺义的两块住宅用地却遭遇了流拍,这一戏剧性的矛盾引起了业界的普遍关注。

相关人士透露,该现象产生的关键是因为出让地块配建的保障性住房比例过高,使得开发商望而却步。业内预测,未来远郊土地出让,保障房的高配比将成为开发商远郊纵深战略的拦路虎。

配建保障房地块遇冷

4月20日,北京市土地整理储备中心出让的3块住宅用地中的顺义两地块遭到了流拍的命运。而参加密云地块报价的企业也只有可怜的3家,其中只有北京东方帝景一家开发商的报价刚刚高过底价,为3.508亿元。

与市场普遍认为受制于资金链紧张、企业拿地意愿下降的观点不同,有专家敏锐地指出,这几个遭冷遇的远郊地块的共同特点是,出让条件均要求配建较大面积保障性住房。

有房企负责人私下表示,这次流拍的顺义地块配建保障房比例过高

保障房高配比蚕食利润房企郊区战略遭遇拦路

,是开发企业望而却步的关键原因。流标的顺义两地块,除了土地条件一般外,其中沟营村南侧居住用地配建的保障房面积达12.5万平方米,占总体规划建筑面积的57%。考虑到收益与未来项目定位等诸多因素,房企选择放弃并不难理解。

这个观点或许在一周后的土地交易中能得到某种佐证。4月26日,北京房地置业发展有限公司以1.32亿元竞得丰台区成寿寺住宅项目用地;广东珠江投资股份有限公司和北京珠光房地产开发有限公司联合体以10.05亿元竞得丰台区长辛店新区二期地块,这两个项目均未配建保障性住房。而被北京东亚新华投资有限公司和北京广联万通信息咨询有限公司联合体以2.96亿元竞得的通州新城地块,虽然有配建限价商品住房的要求,但相比顺义地块则要少出很多。同时,有业内人士分析,4月26日,通州、丰台3地块顺利成交的原因则是因为其采取了招标的出让方式。

自去年4月楼市调控开始以来,为防止地价非理性上涨,北京土地绝大多数采用招标方式。而本轮则重启了挂牌交易,除丰台两块、通州1块住宅用地仍沿用招标方式外,其他8宗用地均采用了限地价、竞租赁房面积的挂牌方式出让。

根据北京市土地整理储备中心公开信息,4月全市共有15宗经营性地块出让,其中包含居住功能用地的有11宗,比重接近七成,规划建筑面积达189.8万平方米,远超出一季度推出的住宅用地总面积。

房企偏爱远郊

对于出让地块主要集中在大兴、顺义、丰台、通州、密云等远郊区县,专家分析,接下来的几个月,在抑制房价过快上涨的目标下,政府主推远郊区域土地的思路还将进一步延续。

而一些有实力的房企则早已领悟政府意图,开始有计划地在远郊区域拿地开发。

以万科为例,2010年北京万科新增土地5块共计42.3公顷,分别位于房山长阳镇、昌平区回龙观和海淀区西北旺镇。北京万科总经理毛大庆表示,在调控长期化的背景下,北京万科对于新项目的考察和投入更加审慎,但万科却从未停止在北京远郊区域乃至京外周边城市拿地布局的策略。北京万科的下一步拿地将会越来越少地参与城市中心高价地块的抢夺,今年会更多地关注北京远郊地区。除进一步对房山长阳、窦店等区域精耕细作之外,还会将目光投向海淀、昌平以及距离中心城区更远的门头沟、延庆、平谷等板块,实施长远土地战略,利用战略纵深来开拓业务。

传统意义上的偏远区域,也许正蕴藏着巨大潜力。北京远郊区县的轨道交通建设以及区域发展规划,为区域楼市发展提供了政策上的有力支撑。以房山为例,长阳中央休闲购物区(CSD)产业规划吸引了万科、中粮、中铁、金地、北京城建等众多大型品牌房企纷纷进驻,该区域楼盘的热销也从去年延续到今年,堪称长阳现象。专家分析,长阳半岛的成功给市场带来了深刻启示,紧盯焦点地块的做法可能从此被颠覆。目前,密云区域的需求也比较旺盛,新开的保利花园成交看好。业内认为,这归功于密云相比平谷、怀柔等远郊区域具有更好的资源与产业优势。

专家预计,随着未来其他远郊区县城区规划的不断完善,将有望复制房山长阳的成功案例。尤其是密云、怀柔、平谷、门头沟、延庆等地,与海淀、通州、昌平、顺义等地相比,这些区域的房产均价尚在万元以下。即便是延续当前的市场背景,其房价下挫的空间也十分有限。

保障房高配比施压房企

随着房企对政策的不断深入解读,企业远郊拿地已经从迫不得已转向日趋坚定。但有业内人士感叹,房企远郊纵深战略目前正在面临挑战。

事实上,按照政府的规划,地方政府在保障性住房建设上面临着巨大缺口。未来一个阶段,限地价、竞租赁房面积的土地出让方式势必长期存在,甚至成为远郊土地出让的主流。为了获得土地,开发商选择配建保障房已经成为拿地的入场券。有专家表示,配建保障房无可厚非,但过高比例配建保障房地块仍有可能遭遇流标的尴尬,即便成功出让也将引发企业负担加重、项目定位失准等后遗症。

华远地产董事长任志强认为,在商品房地块上配建保障房,在保障房价格一定的情况下,势必会提高商品房的价格以保证企业利润。如果大多数地块都配建过大面积的保障房,势必会在某种程度上继续甚至大幅度推高商品房房价。

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