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一线城市房价持续反弹分析市场回暖或加剧分

来源: 2018年09月08日

一线城市房价持续反弹 分析:市场回暖或加剧分化

近两个月里,3.30新政和降准、降息组合拳对房地产行业的止跌回暖效果已经显现。

国家统计局公布4月份数据显示,与3月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有48个,上涨的城市有18个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为深圳1.8%,最低为广东惠州下降0.7%。

中原地产研究部发布的最新数据显示,5月前四周,全国54城市合计住宅签约套数为194909套,环比上涨幅度达到了8.3%,其中一、二线城市明显上涨。

不过,在整体回暖情况下,目前仍处于限购的北上广深四个城市房地产市场却出现分化状态。市场调研结果显示,北京、上海供需关系已进入相对平衡期,深圳市场供不应求,而广州则面临库存高企的压力。

行业分析人士认为,由于市场差异性的存在,一线城市出现分化情况并不难理解;市场回暖会间接导致更多房源入市,供需天平有可能更加倾斜使分化进一步加剧。

新楼盘入市节奏放慢

此前,国家统计局公布了4月份70个大中型城市的房地产统计数据,显示楼市已经回暖。

数据显示,与3月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有48个,上涨的城市有18个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为深圳1.8%,最低为广东惠州下降0.7%。其中,北京上涨0.8%,上海上涨0.7%,温州上涨0.7%,广州上涨0.4%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为,3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下,4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升,部分城市房价环比略有上涨。

刘建伟还认为,绝大部分城市房价同比仍然下降,但随着部分城市房价环比上涨,4月份房价同比降幅总体略有收窄。

房价降幅收窄的背后,是供应市场步伐的变慢。

在国家统计局公布的数据中,中国经济发现,4月份,房地产整个行业资金投入和新开工面积增幅均出现环比下降的趋势。

截至4月份,房地产累计投资2.36万亿,环比增幅为6.0%。而2015年前两个月该项数据分别为10.4%和8.5%,以两个百分点的降速持续下滑。房地产施工面积方面,4月份,累计达到59.95亿平方米,累计增长6.2%,略低于3月份的6.8%。

另外,4月份,房地产累计竣工面积2.12亿平方米,同比下跌10.5%,跌幅高于3月份的8.2%。

北京再现红五月

作为一线城市的典型代表,北京5月楼市的表现可谓风头正劲。

据媒体报道,上周末北京共有3个楼盘入市,分别是北京城建海梓府,华润萬橡府以及首创紫悦台。其中海梓府3小时便实现成交额5亿元,而华润萬橡府在1小时内也宣告售罄。

位于东北三环太阳宫板块懋源地产红玺台项目也极为火爆。据了解,该项目自2010年入市以来多次斩获北京顶级豪宅月度销冠。2013年、2014年均在北京顶级豪宅市场名列前茅。5月22日,红玺台发布数据称10天热销2.6亿。

红玺台营销负责人赫蒙告诉中国经济,市场回暖后,稀缺性成了成交的主要原因。另外,高端客户对于投资领域一直保持着高度敏感,现阶段相对增益稳定的固定资产自然是他们的首选。

一线城市回暖已成事实,北京房价回落希望不大。豪宅市场多是稀缺项目,现在机会不错,所以就决定买一套。一位不愿具名的买房者向中国经济透露。

据中原地产最新统计数据显示,截至5月25日,北京5月份月度成交量在百套以上的项目有9个,而4月份同期仅有2个。成交套数方面,有数据显示,北京上周新建商品住宅签量为2120套,环比上涨9.7%。

市场对本月最后一周市场依旧看好,并有分析人士预测整个5月北京楼市数据有望走出新高。

回暖或加速市场分化

在市场整体回暖背后,城市间的分化情况也依然存在。

刘建伟就认为,分城市看,分化仍然较为明显,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨,最高涨幅分别为1.8%和2.4%,少数二线城市房价出现上涨,绝大部分三线城市房价仍然下降。

随后就有媒体曝出,北京、上海、深圳三地供求关系基本已经达到平衡,但内部依然存在结构性不均衡,而广州却是库存高企。

广州市国土房管局数据显示,半年来,广州新建商品住宅成交面积自2014年12月成交达到105.84万平方米后

一线城市房价持续反弹分析市场回暖或加剧分

,连续三个月成交下降,4月份成交面积为86.37万平方米,基本回升到了2014年11月份水平。

另外,数据显示4月广州住宅未售套数为153184套,未售面积为平方米,创出历史月度新高。26.1个月的去化周期,远高于北上深等其他一线城市。

一位行业分析人士告诉中国经济,广州库存高企的原因有很多。首先,区域经济发展相对均衡,所以广州楼市吸引力并不是很大;其次,限购政策对广州的影响比较明显,降准降息都能释放太多有效购买力。

极具代表性的一线城市楼市出现分化,看起来似乎不可思议,但这正是房地产行业的缩影。

中国经济研究院研究员刘德炳认为,受一系列政策利好影响,一线城市的购买力得到释放,促使整体成交量上升,但其背后依然是房地产行业下行的事实。他表示,市场的分化也会快速导致房企的分化,以至洗牌期结束时,大部分实力不济的房企死去,新的格局浮出水面。

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